Bodenschutz und Altlasten

Altablagerungen sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden. Hierzu zählen vor allem Deponien und ungenehmigte wilde Ablagerungen, Halden oder Verfüllungen, soweit diese nicht unter das Abfallrecht fallen.

Als Altstandorte werden im Bundesbodenschutzgesetz die Grundstücke stillgelegter Anlagen bezeichnet, auf denen früher mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Hierzu zählen vor allem die Brachflächen stillgelegter Industriebetriebe und die Gelände ehemaliger Infrastruktureinrichtungen (Bahnhöfe).

Da ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden immer wichtiger wird, gewinnt die Sanierung und Wiedernutzbarmachung solcher Altstandorte eine immer größere Bedeutung.

Aus den Ergebnissen von Altlastenuntersuchungen kann sich ein Sanierungsbedarf für bestimmte Bereiche oder ein gesamtes Grundstück ergeben. Dieser Sanierungsbedarf kann sich aus öffentlich-rechtlichen Ansprüchen ableiten, beispielsweise aus einer bestehenden Gefährdung oder Verunreinigung des Grundwassers oder der Überschreitung von behördlich festgelegten Prüf- oder Richtwerten. Hier sei nochmals auf die Meldepflichten des Grundstückseigentümers beziehungsweise des Schadenverursachers bei der zuständigen Bodenschutzbehörde verwiesen. Bei einer Sanierung muss in jedem Fall die Bodenschutzbehörde beteiligt werden.

Der Umfang der aus öffentlich-rechtlicher Sicht zu treffenden Sanierungsmaßnahmen wird anhand von behördlich vorgegebenen Sanierungszielwerten festgelegt, es muss jedoch immer eine Einzelfallbewertung vorgenommen werden. Der Sanierungspflichtige sollte in jedem Fall einen qualifizierten Gutachter zur Begleitung der Sanierung einschalten.

Sofern für die festgestellten Untergrundverunreinigungen ein Sanierungsbedarf nach öffentlich-rechtlichen Anspruchsgrundlagen nicht abzuleiten ist, kann bei Eigentumswechsel bei Grundstücken dennoch zwischen den Beteiligten (Verkäufer/Käufer) eine zivilrechtliche Vereinbarung über die Sanierung von Untergrundverunreinigungen auf dem Gelände getroffen werden. Im zivilrechtlichen Bereich wird der Sanierungsumfang zwischen den Beteiligten gegebenenfalls unter fachlicher Beratung durch einen Gutachter vereinbart. Hierbei sollten geplante Nutzungen und die technische Machbarkeit berücksichtigt werden.

Aus Sicht des Käufers ist meist eine vollständige Beseitigung der Untergrundbelastungen anzustreben, da nach dem Kauf die Verantwortung auf ihn übergeht. Der Verkäufer wird in der Regel versuchen, den Sanierungsumfang und die Kosten möglichst gering zu halten, da er sie meist übernehmen muss. Daher muss ein Interessenausgleich zwischen den Beteiligten gefunden werden, der die Beseitigung der Gefährdungen, die geplante Nutzung des Grundstücks und die wirtschaftlichen Aspekte angemessen berücksichtigt.

Zu beachten ist, dass auch bei Sanierungsmaßnahmen, die nicht auf öffentlich-rechtlicher Anspruchsgrundlage erfolgen, in der Regel behördliche Genehmigungen, etwa für die Bodenentsorgung, den Betrieb von Reinigungsanlagen und weitere Arbeiten, erforderlich sind. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist eine Information und Abstimmung mit der Behörde auch bei den auf zivilrechtlicher Grundlage geplanten Sanierungsmaßnahmen sinnvoll.

Sofern nicht wegen des Gefährdungspotenzials eine sofortige Sanierung angeordnet werden muss, kann der Zeitpunkt zwischen den Beteiligten (Käufer/Verkäufer, Behörde) im Prinzip in einem angemessenen Rahmen festgelegt werden.

Es hat sich in der Praxis bewährt, die Sanierung vor der Grundstücksübergabe zu erledigen, um die Übergabe des Grundstücks im vertraglich vereinbarten mangelfreien Zustand zu dokumentieren und einen klaren Übergang der Verantwortlichkeiten zu erreichen. Unter der Berücksichtigung des Einzelfalles kann von dieser Regel aus praktischen Erwägungen abgewichen werden. Falls der Käufer etwa einen Um- oder Neubau mit Bodenbewegungen plant, kann es sinnvoll sein, die Sanierung mit diesen Arbeiten zu kombinieren. Aus Sicht des Käufers sollte zwischen Grundstücksübergabe und Beginn der Arbeiten jedoch kein allzu langer Zeitraum bestehen, um Streitigkeiten über eventuelle Schadenvergrößerungen oder Neuschäden und damit Sanierungsmehrkosten zu vermeiden. Dies gilt insbesondere, wenn das Grundstück nach der Übergabe zunächst in der gleichen Weise weitergenutzt wird.