Baugenehmigung / Bauantrag

Wer viel Geld für seinen Traum von den eigenen vier Wänden ausgibt oder in gewerbliche und landwirtschaftliche Bauten investiert möchte, dass sie über Jahrzehnte Bestand haben.

Jeder Neubau oder die Änderung der Nutzung baulicher Anlagen ist genehmigungspflichtig. Durch eine öffentlich-rechtliche Prüfung Ihres Vorhabens können technische Standards eingehalten und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Seit 01.01.2008 wurden für Bauherren (Bauwillige) weitere Vereinfachungen eingeführt, aber auch zusätzliche technische Nachweise gefordert.

Kontaktinformationen

Bürgerservice Bereich Miltenberg

Für die Gemeinden:

Altenbuch, Amorbach, Bürgstadt, Collenberg, Dorfprozelten, Eichenbühl, Faulbach, Großheubach, Kirchzell, Kleinheubach, Klingenberg, Laudenbach, Miltenberg, Mönchberg, Neunkirchen, Röllbach, Rüdenau, Schneeberg, Stadtprozelten, Weilbach.

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Elsenfeld, Erlenbach, Eschau, Großwallstadt, Hausen, Kleinwallstadt, Leidersbach, Mömlingen, Niedernberg, Obernburg, Sulzbach, Wörth.

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Verfahrensfreie Vorhaben (Art. 57 Bay BO)

Für die Errichtung eines Gebäudes müssen Sie in der Regel einen Bauantrag bei der Gemeinde einreichen. Das gilt auch für sonstige bauliche Anlagen, beispielsweise eine Werbeanlage oder eine Mauer. Bei manchen einfacheren Bauvorhaben hat der Gesetzgeber jedoch für den Bauherrn eine Erleichterung vorgesehen. In diesen Fällen ist kein Bauantrag zu stellen.

Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten, oder ändern, die nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist, bedeutet dies nur, dass sie keinen Bauantrag stellen müssen und keine Baugenehmigung brauchen. Eine Prüfung Ihres Bauvorhabens vor der Errichtung durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt nicht. Sie sind selbst für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich. So sind beispielsweise Abstandflächen einzuhalten und Vorgaben eines Bebauungsplans oder Vorgaben einer gemeindlichen Satzung oder einer Werbeanlagensatzung zu beachten.

Nach unseren Erfahrungen widersprechen die gängigsten genehmigungsfreien Vorhaben meist den Festsetzungen der Bebauungspläne. In solchen Fällen ist dann eine „isolierte Befreiung“ nach Maßgabe des Art. 63 BayBO erforderlich über die die Gemeinde entscheidet. Ob und ggf. welche speziellen Regelungen für Ihr Vorhaben bestehen, erfragen Sie deshalb bitte bei der Gemeinde.

Ferner sind von Ihnen eigenverantwortlich eventuell Genehmigungen bei anderen Behörden oder Stellen einzuholen. So beispielsweise beim Staatlichen Bauamt (Bereich Straßenbau) Aschaffenburg, wenn sich die bauliche Anlage in einem gewissen Abstand zu einer überörtlichen Straße befindet oder entstehen soll oder beim Sachgebiet Wasserrecht des Landratsamtes, wenn sich die bestehende oder künftige Anlage im Überschwemmungsgebiet oder in der Nähe bestimmter Gewässer befindet.

Allgemeines zu Baugenehmigungsverfahren

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt Miltenberg sind bestrebt, Ihre Anträge zügig zu bearbeiten. Bei Bedarf vereinbaren wir gerne einen persönlichen Besprechungstermin im Landratsamt MIltenberg.

Sie selbst können jedoch wesentlich dazu beitragen, dass Ihr Verfahren zügig bearbeitet wird: Leider ist es so, dass der weit überwiegende Teil der Bauunterlagen (Formulare, Pläne, Beschreibungen, ...) unvollständig eingereicht werden bzw. nicht aussagekräftig genug sind. Das führt dazu, dass notwendige Informationen zeitaufwändig nachgefordert werden müssen und das Verfahren ggf. mehrmals ruht. Dies gilt umso mehr, wenn auch Fachstellen (Wasserwirtschaftsamt, Straßenbauamt, Naturschutzbehörde, Immissionsschutzbehörde, ...) am Verfahren beteiligt werden müssen. Wir bitten Sie deshalb, folgende vier Hinweise zu beachten.

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Punkt 1

Lassen Sie sich von Ihrem Architekten auf der nachstehenden Checkliste bestätigten, dass alle erforderlichen Unterlagen erstellt und auch Bestandteil des Bauantrags sind. Reichen Sie dieses unterschriebene Blatt bitte als Ausweis eines vollständigen Bauantrags zusammen mit den drei Mappen bei der Gemeinde ein.

Checkliste über die Vollständigkeit des Bauantrags

FAQ zur Checkliste

Übrigens: ein Antrag gilt als zurückgenommen, wenn die Unterlagen nicht vollständig sind und der Bauherr diesen Mangel trotz einer entsprechenden Aufforderung durch das Bauamt nicht behebt. Für diese Rücknahme werden Kosten erhoben (Art. 65 Abs. 2 BayBO).

Punkt 2

Gerne bieten wir Ihnen und Ihrem Entwurfsverfasser an, den Schriftwechsel elektronisch per E-Mail zu führen. Dadurch lassen sich die oft langen Postlaufzeiten ersparen. Sofern Sie von diesem Angebot Gebrauch machen möchten, erteilen Sie uns bitte mit Ihrer Unterschrift auf der Checkliste Ihre Einwilligung, sämtlichen Schriftverkehr bis zur Bescheiderteilung mit Ihnen und Ihrem bevollmächtigten Entwurfsverfasser per E-Mail führen und Ihre E-Mail-Adresse speichern zu dürfen. Diese Einwilligung kann jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden.

Wenn sich die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens nach der Umgebungsbebauung beurteilt (§ 34 BauGB), prüft die Bauaufsichtsbehörde u.a., ob sich Ihr Vorhaben in die vorhandene Bebauung „einfügt“. Hier ist es zwingend erforderlich, dass die Höhenentwicklung der Nachbarbebauung in den Plänen (Ansichten, …) angedeutet wird. Sie können uns die Beurteilung wesentlich erleichtern, wenn Sie zudem einige Fotos von der Nachbarbebauung beifügen (bitte vergessen Sie nicht die Kennzeichnung der Fotos: Ansicht von x nach y, Gebäude Haus Nr z, …).

Punkt 3

Bauvorhaben, die von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen (Dachgestaltung, Firstrichtung, Baugrenze, Wand- und Traufhöhe, …) können nur dann zugelassen werden, wenn die erforderlichen Befreiungen auch ausreichend stichhaltig begründet sind. Der Gesetzgeber verlangt dies ausdrücklich von dem Antragsteller (Art. 63 Abs. 2 BayBO). Die formelhafte Wiederholung der gesetzlichen Vorschrift (§ 31 Abs. 2 BauGB) reicht allerdings nicht aus. Vielmehr ist es erforderlich, dass Sie bzw. Ihr Architekt die Notwendigkeit der Abweichungen sachlich begründet (Grundstückszuschnitt, vorhandene Bausubstanz, …). Der Verweis auf Bezugsfälle im gleichen Bauquartier kann hilfreich sein. Auch hier bietet sich eine Fotodokumentation an.

Punkt 4

Nach unseren Erfahrungen geht die Fehlinformation um, dass Nachbarn nicht mehr zu beteiligen seien. Das trifft jedoch nicht zu. Der Gesetzgeber verlangt nach wie vor, dass der Bauherr den Eigentümern der benachbarten Grundstücke die Pläne zur Unterschrift vorlegen muss (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Die Beteiligung der Nachbarn sollte selbstverständlich sein: zum einen gebührt es der gesellschaftliche Anstand (Sie wollen ja auch informiert sein, wenn Ihr Nachbar bauen möchte), zum anderen sollten Sie damit frühzeitig den Grundstein für ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis legen. Darüber hinaus hat die Unterschrift auch eine wichtige, rechtliche Bedeutung: die Unterschrift gilt als Zustimmung, die Baugenehmigung kann dadurch von Ihrem Nachbarn nicht mehr angefochten werden (Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BayBO).

Sobald geklärt ist, dass Ihr Vorhaben baugenehmigungspflichtig ist, stehen im weiteren Verlauf drei Verfahrenstypen zur Verfügung:

das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO
das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO und
das umfassende Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO.

Die Zuordnung Ihres Vorhabens zu dem jeweiligen Verfahren richtetet sich zunächst nach dem Kriterienkatalog des Art. 2 Abs. 4 BayBO, der definiert, ob Ihr Vorhaben einen sogenannten „Sonderbau“ darstellt. Sonderbauten können nur im umfassenden Genehmigungsverfahren zugelassen werden, für alle anderen Vorhaben ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren einschlägig. Wenn Ihr Vorhaben dann noch bestimmte Voraussetzungen einhält (u.a. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelegen), kann das Genehmigungsfreistellungsverfahren angewendet werden.

Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO)

Unter das Genehmigungsfreistellungsverfahren fallen alle baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 BayBO) sind. Die Gemeinde kann allerdings durch Bebauungsplan die Anwendung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für bestimmte handwerkliche und gewerbliche Bauvorhaben ausschließen.
Im Genehmigungsfreistellungsverfahren sind die o. g. Bauvorhaben genehmigungsfrei, wenn

sie im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (ist ein Bebauungsplan, der mindestens Festsetzungen enthält über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen) oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen
sie den Festsetzungen des Bebauungsplans und etwaigen örtlichen Bauvorschriften (z. B. einer Gestaltungssatzung) nicht widersprechen, also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig sind,
die Erschließung gesichert ist,
sie nicht bestimmten Nutzungs- und Flächenbeschränkungen widersprechen (Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO) und die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen erklärt, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung beantragt; die Gemeinde kann auch schon früher dem Bauherrn schriftlich mitteilen, dass sie die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens nicht verlangen und eine Untersagung nicht beantragen wird.

Dafür, dass diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen und dass bei der Ausführung des Bauvorhabens alle zu beachtenden Vorschriften eingehalten werden, ist der Bauherr zusammen mit den von ihm am Bau Beteiligten (z. B. dem Entwurfsverfasser) verantwortlich. Spätestens gleichzeitig mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr die Nachbarn von dem Vorhaben unterrichten.

Im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens findet keine behördliche Überprüfung statt. Der Bauherr ist selbst für die Einhaltung der formellen (Freistellungsverfahren anwendbar, …?) und materiellen Bauvorschriften (Einhaltung Bebauungsplan, Brandschutz, Standsicherheit, …?) verantwortlich.

Insbesondere sind nach wie vor bestimmte Unterlagen (Freistellungsantrag mit Lageplan, Grundrissen, Ansichten, Schnitt, …) und entsprechende bautechnische Nachweise (Brandschutz, Standsicherheit, …) von hierfür qualifizierten Entwurfsverfassern erforderlich.

Nachdem keine behördliche Mitwirkung erfolgt, werden von Seiten des Landratsamts auch keine Kosten erhoben.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO)

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird für alle Bauvorhaben, außer für Sonderbauten, durchgeführt.
In diesem Verfahren werden nur geprüft:

die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, z.B. Art und Maß der Nutzung, Bauweise, Grundstücksfläche, welche überbaut werden soll, Einfügung in die nähere Eigenart der Umgebung, Erschließung
Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften
die Einhaltung der Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO
beantragte Abweichung von bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften
andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird, z.B. nach Denkmalschutzrecht

Für die Beachtung aller übrigen Anforderungen (Nachweise Brandschutz, Standsicherheit,…) sind der Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (z. B. der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich.

Umfassendes Genehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO)

Sonderbauten sind Anlagen und Räume, die wegen ihrer Nutzung, Höhe, Größe, der Zahl oder Schutzbedürftigkeit der sich in ihnen aufhaltenden Personen oder aus anderen Gründen ein besonderes Gefahrenpotential aufweisen.
Die genaue Definition und Auflistung von Sonderbauten findet man im Art. 2 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Sonderbauten sind beispielsweise folgende Bauwerke:

Hochhäuser
bauliche Anlagen mit mehr als 30 Meter Höhe
Gebäude mit mehr als 1600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen
Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 m² haben
Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 m² haben
Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind
größere Versammlungsstätten
Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen, Beherbungsstätten mit mehr als 12 Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m²
Krankenhäuser, Heime und sonstige Einrichtungen zur Unterbringung oder Pflege von Personen
Tageseinrichtungen für Kinder, behinderte und alte Menschen
Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen
Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug

Für Sonderbauten ist regelmäßig das Baugenehmigungsverfahren gemäß Art. 60 BayBO durchzuführen. Das bedeutet, dass grundsätzlich alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften Prüfungsgegenstand sind. Auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen werden geprüft, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.